Wie wird die Heizpflicht in Mietwohnungen erfüllt?

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Stehen die kalten Monate des Jahres vor der Tür, fragen sich viele Mieter, wie die Heizpflicht in Mietwohnungen erfüllt werden muss. Die Gewährleistung angemessener Raumtemperaturen ist nicht nur eine Frage des Komforts, sondern auch eine rechtliche Verpflichtung von Vermietern und Mietern.

Während der Heizperiode muss die Heizung angeschaltet werden!

Die Zentralheizung in einem Mietshaus muss vom Vermieter spätestens mit Beginn der regulären Heizperiode betriebsbereit geschaltet werden.

Als reguläre Heizperiode gilt üblicherweise die Zeit vom 1. Oktober eines Jahres bis zum 30.April des nächsten Jahres. Teilweise ist bereits im Mietvertrag vereinbart, dass die Heizperiode schon am 15. September beginnt. In diesem Fall ist dieser Zeitpunkt zu beachten.

Mindesttemperatur von 18°C muss immer erreicht werden!

Unabhängig von der Heizperiode muss der Vermieter sicherstellen, dass die Wohnung des Mieters nicht unter 18 Grad Celsius abkühlt. Dies gilt auch außerhalb der Heizperiode, wenn die Zimmertemperaturen tagsüber zeitweise unter dieses Niveau fallen. In solchen Fällen ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Heizung sofort in Betrieb zu nehmen, um sicherzustellen, dass die Wohnung angemessen beheizt wird.

Wie warm muss die Wohnung werden?

Wenn geheizt wird, kann der Mieter das Erreichen bestimmter Temperaturen in seiner Wohnung verlangen.

Der Vermieter muss dafür Sorge treffen, dass in den Räumen die „Behaglichkeitstemperatur“ in den Räumen erreicht wird. Diese beträgt in den hauptsächlich genutzten Räumen 20-22°C und in den Nebenräumen 18-20°C. Diese Temperaturen müssen grundsätzlich in der Zeit zwischen 6.00 und 24.00 Uhr aufrechterhalten werden (AG Bonn, 26.01.2021 - Az: 206 C 18/19).

Andere Gerichtsentscheidungen gehen dagegen in früheren Entscheidungen von einer Mindesttemperatur von 18°C in allen Räumen aus (LG Berlin, 26.05.1998 - Az: 64 S 266/97; LG Wuppertal, 04.04.2012 - Az: 16 S 46/10; AG Köln, 05.07.2016 - Az: 205 C 36/16). Dieser Wert wurde jedoch in der neueren Rechtsprechung auf 20°C angehoben.

Während der Nachtstunden darf er die Heizung im Interesse der Energieeinsparung allerdings herunterschalten. Allerdings müssen auch bei Nachtabsenkung regelmäßig Temperaturen von 16 bis 18 °C eingehalten werden. Ein vollständiges Abschalten der Heizung kommt demnach nicht in Betracht.

Es muss zudem gewährleistet sein, dass die Tagestemperatur innerhalb angemessener Zeit (ca. 30 bis 60 Minuten) wieder erreicht ist.

Mieterrechte bei Unterschreiten der Mindesttemperatur

Wenn die Heizung in einer Mietwohnung nicht ordnungsgemäß funktioniert und dadurch die Mindesttemperatur unterschritten wird, hat der Mieter verschiedene Rechte:

Reparaturverlangen

Der Mieter kann vom Vermieter verlangen, dass die Heizung repariert wird, um die Mindesttemperatur wieder zu erreichen. In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, die notwendigen Reparaturen zeitnah durchzuführen.

Mietminderung bei zu niedrigen Raumtemperaturen

Wenn die Heizung über einen längeren Zeitraum nicht ordnungsgemäß funktioniert und die Wohnung dadurch dauerhaft zu kalt ist, hat der Mieter das Recht auf eine Mietminderung. Die Höhe der Mietminderung hängt von der konkreten Beeinträchtigung ab und wird in der Regel gerichtlich festgelegt.

Für das Minderungsrecht kommt es nicht darauf an, ob der Heizungsausfall oder die mangelhafte Heizleistung vom Vermieter verschuldet ist.

Ein Mangel besteht immer dann, wenn in den hauptsächlich genutzten Wohnräumen nicht mehr als 20 Grad erzielt werden kann (AG Bonn, 26.01.2021 - Az: 206 C 18/19).

Ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung zu beheizen?

In Deutschland besteht grundsätzlich keine gesetzliche Verpflichtung für Mieter, ihre Wohnung zu beheizen. Das bedeutet, dass Mieter das Recht haben, selbst zu entscheiden, ob sie die Heizung in ihrer Wohnung nutzen möchten oder nicht. Sie können die Heizung nach eigenem Ermessen regulieren und auch gänzlich ausschalten, wenn sie dies wünschen.

Mieter sind jedoch gehalten, das Nutzungsverhalten an die Wohnungsbeschaffenheit anzupassen.

Konkret bedeutet dies, dass u.a. das Heizungsverhalten an die Gegebenheiten einer ordnungsgemäß, den bei Errichtung geltenden Vorschriften entsprechend errichteten Wohnung anzupassen ist, soweit dies zumutbar ist:

Schutz vor Frostschäden

Obwohl Mieter das Recht haben, die Heizung auszuschalten, müssen sie sicherstellen, dass die Wohnung nicht so stark abkühlt, dass es zu Frostschäden kommt. Das bedeutet, dass Mieter in den Wintermonaten, insbesondere wenn sie für längere Zeit abwesend sind, Maßnahmen ergreifen müssen, um ein Auskühlen der Wohnung und damit Schäden an Wasserleitungen oder anderen Einrichtungen zu verhindern.

Schimmelprävention

Eine angemessene Belüftung und gegebenenfalls auch eine gewisse Beheizung der Wohnung sind wichtig, um Schimmelbildung zu verhindern. Wenn die Wohnung zu kalt und zu feucht ist, kann sich Schimmel entwickeln, was nicht nur gesundheitsschädlich ist, sondern auch zu Schäden am Gebäude führen kann. Sind diese auf das Verhalten des Mieters zurückzuführen, muss er für den Schaden geradestehen.

Mietvertragliche Regelungen

Es ist möglich, im Mietvertrag Vereinbarungen zur Beheizung der Wohnung zu vereinbaren. So kann der Mietvertrag beispielsweise vorschreiben, dass die Wohnung in den Wintermonaten eine Mindesttemperatur haben muss oder dass die Heizung in bestimmten Zeiträumen eingeschaltet sein muss.

Vermieter muss Heizung warten, instandsetzen und auch modernisieren!

Der Vermieter ist nicht nur für die Inbetriebnahme der Heizung zu Beginn der Heizperiode verantwortlich, sondern auch für deren Wartung und Instandhaltung. Dies bedeutet, dass der Vermieter regelmäßige Inspektionen und Wartungsarbeiten durchführen muss, um sicherzustellen, dass die Heizung ordnungsgemäß funktioniert und die gewünschten Raumtemperaturen erreicht werden können.

Dem Vermieter kann auch zugemutet werden, das Heizungssystem allmählich an moderne Standards anzupassen. Wird die Anlage nicht angepasst, so liegt ein Mangel vor, der den Mieter zur Minderung des Mietzinses berechtigt. Die anfallenden Kosten kann der Vermieter dann als Mieterhöhung auf den Mieter umwälzen.